Le rêve d’une maison de vacances à la mer ou d’un chalet à la montagne est un projet de vie pour de nombreux Français. Cependant, au-delà de l’investissement initial, être propriétaire d’une résidence secondaire implique des charges annuelles récurrentes, notamment sur le plan fiscal. Contrairement à la résidence principale qui bénéficie de certains allègements, le logement de vacances est soumis à un régime d’imposition spécifique. Il est donc important de bien connaître les divers impôts qui s’appliquent pour anticiper le budget annuel et éviter toute mauvaise surprise au moment de la vente.
La taxe d’habitation pour les résidences secondaires
Si la taxe d’habitation a été complètement supprimée pour toutes les résidences principales, elle reste parfaitement en vigueur pour les résidences secondaires. Cet impôt local est dû par toute personne disposant d’un logement meublé au 1er janvier de l’année d’imposition. Son montant dépend de deux facteurs : la valeur locative cadastrale de votre logement (qui sert de base de calcul) et le taux voté par votre commune. Elle s’applique non seulement au logement en lui-même, mais aussi à ses dépendances immédiates (parking, garage…).
La taxe foncière, un impôt pour tous les propriétaires
Que votre bien soit votre résidence principale ou secondaire, la taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt incontournable. Elle est due par le propriétaire du logement au 1er janvier de l’année, qu’il l’occupe ou non. Son calcul est également basé sur la valeur locative cadastrale, à laquelle on applique un abattement forfaitaire de 50 %. C’est sur cette base que les collectivités territoriales appliquent leurs propres taux pour déterminer le montant final de l’impôt.
La TLV ou la THLV pour les logements vacants
Deux différentes taxes peuvent vous viser lorsque votre résidence secondaire est inoccupée :
- la taxe sur les logements vacants (TLV) qui est applicable aux biens immobiliers vacants depuis plus de 1 an en zone tendue ;
- la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) qui concerne les logements inoccupés depuis plus de 2 ans dans certaines communes.
La TLV s’élève à 17 % la première année, puis à 34 % les années suivantes. Pour sa part, le taux de la THLV correspond à celui de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et ne s’applique pas dans les communes soumises à la TLV.
Une exonération peut être accordée si la vacance locative est indépendante de votre volonté, si le logement est occupé plus de 90 jours consécutifs par an ou si d’importants travaux sont nécessaires. La THLV ne s’applique pas non plus lorsqu’une taxe d’habitation sur résidence secondaire est déjà due.
L’imposition sur la résidence secondaire en cas de location
Si la mise en location de votre résidence secondaire permet de générer des revenus, ceux-ci doivent être déclarés à l’administration fiscale. Le régime d’imposition dépend du type de location : une location non meublée relève des revenus fonciers, tandis qu’une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des recettes et le régime choisi, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement forfaitaire ou déduire certaines dépenses réellement engagées.
L’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente
C’est à la vente que la différence entre la résidence secondaire et la résidence principale est la plus marquante. Alors que la vente de votre habitation principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, la vente d’une résidence secondaire y est soumise. Cet impôt s’applique sur le gain que vous réalisez entre le prix d’achat et le prix de vente.
Cependant, un système d’abattement pour durée de détention vient diminuer ou annuler cet impôt au fil du temps :
- l’exonération totale de l’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention ;
- l’exonération totale des prélèvements sociaux est atteinte après 30 ans de détention.
Avant ces échéances, la vente de votre résidence secondaire avec un bénéfice donnera lieu au paiement de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Impôt sur résidence secondaire en France : taxes, calcul et exonérations,